Färdigställandeskydd
När en konsument anlitar en näringsidkare för att utföra vissa arbeten på en- och tvåbostadshus, så kallade småhus, ska det i vissa fall finnas ett färdigställandeskydd. Färdigställandeskydd är ett krav för att byggnadsnämnden ska kunna ge startbesked i de fall ett sådant skydd krävs.
Ett färdigställandeskydd är antingen en försäkring eller en bankgaranti. Skyddet är tänkt att hjälpa byggherren i egenskap av konsument om entreprenören till exempel har gått i konkurs eller av annan anledning inte kan fullgöra sina åtaganden. Färdigställandeskydd krävs däremot inte för arbeten som byggherren själv utför. (jfr prop. 2013/14:125 sid.15)
Fabrikanter av serietillverkade småhus erbjuder ofta konsumenten en försäkringslösning. När byggherren har upphandlat entreprenaden utan en husfabrikant eller större entreprenör som motpart är det vanligare med bankgaranti.
Färdigställandeskydd i form av en försäkring kallas ibland för fullgörandeförsäkring. Normalt hjälper husfabrikanten eller entreprenören till med all formalia vid tecknandet av försäkringen och det är inte ovanligt att man erbjuder tilläggstjänster, exempelvis en så kallad nybyggnadsförsäkring. Det är dock bara färdigställandeskyddet som är ett krav i lagstiftningen.
Färdigställandeskydd i form av bankgaranti är vanligast vid delad entreprenad. Byggherren handlar då själv upp de olika entreprenörerna var för sig och bankgarantier utfärdas i sådana fall av entreprenörernas respektive bank, med konsumenten som förmånstagare.
Ett färdigställandeskydd ska omfatta skälig ersättning för:
- extra kostnader för att slutföra arbetena,
- kostnader för att avhjälpa fel som en besiktningsman har anmärkt på, och
- kostnader för att avhjälpa skador på byggnaden som har orsakats av sådana fel.
Extra kostnader för att slutföra arbetena ersätts genom färdigställandeskyddet om näringsidkaren hamnar i sådant dröjsmål som ger konsumenten rätt att häva avtalet enligt konsumenttjänstlagen. Om näringsidkaren har gått i konkurs, eller av annan anledning inte kan fullgöra sitt åtagande, ersätts även kostnader för att avhjälpa fel och skador.
Färdigställandeskydd får begränsas till ett visst belopp, men ska alltid motsvara minst 10 procent av det avtalade priset för den åtgärd som skyddet avser. Detta medför dels att ett färdigställandeskydd bara kan tecknas om det avtalade priset är känt för byggherren och den som utfärdar färdigställandeskyddet, dels att den maximala ersättningsnivån är begränsad till det belopp som har överenskommits mellan utfärdaren av färdigställandeskyddet och förmånstagaren.
Färdigställandeskyddet täcker normalt inte arbeten som inte är utförda även om de redan är betalda. Det är därför viktigt att det i avtalet mellan konsumenten och näringsidkaren regleras att kontraktssumman antingen ska betalas i sin helhet när arbetena är slutförda eller som delsummor enligt en betalningsplan. För att undvika detta problem kan betalningsplanen vara prestationsbunden, det vill säga att näringsidkaren har rätt att fakturera en delsumma först när ett visst arbetsmoment har utförts.
Ett färdigställandeskydd ska finnas när en näringsidkare för en konsuments räkning utför vissa arbeten som avser ett småhus. Det behövs alltså inte för byggnader som inte är en- eller tvåbostadshus.
För småhus ska färdigställandeskydd finnas vid:
- nybyggnad,
- tillbyggnad, om det finns behov av ett sådant skydd, och
- åtgärd som är anmälningspliktig om det finns behov av ett sådant skydd
Med nybyggnad menas uppförande av en ny byggnad eller flyttning av en tidigare uppförd byggnad till en ny plats. Med tillbyggnad menas en ändring av en byggnad som innebär en ökning av byggnadens volym.
Vid nybyggnad av ett småhus som inte ska användas för permanent bruk får byggnadsnämnden besluta att färdigställandeskydd inte behövs.
Det är byggherren som ska se till att ett färdigställandeskydd finns om det krävs ett sådant, men det tecknas ofta av näringsidkaren/entreprenören. Finns det flera entreprenörer krävs färdigställandeskydd för varje avtal.
Byggnadstyp | Nybyggnad | Tillbyggnad | Anmälningsplikt |
|---|---|---|---|
Småhus-totalentreprenad | FSS | BN gör behovsprövning | BN gör behovsprövning |
Småhus-näringsidkare bygger åt sig själv | Ej FSS | Ej FSS | Ej FSS |
Småhus-självbyggare | Ej FSS | Ej FSS | Ej FSS |
Småhus-självbyggare och entreprenas | FSS förentreprenaddelen | BN gör behovsprövning för entreprenaddelen | BN gör behovsprövning för entreprenaddelen |
Småhus-lovfria åtgärder PBL 9:4-4c | Ej FSS | Ej FSS | Ej FSS |
Småhus-ej permanent bruk | BN gör behovsprövning | BN gör behovsprövning | BN gör behovsprövning |
Bostadsbyggnad-ej småhus | Ej FSS | Ej FSS | Ej FSS |
Byggnadsnämnden ska pröva behovet av färdigställandeskydd i följande fall:
- nybyggnad av småhus som inte ska användas för permanent bruk,
- tillbyggnad av småhus, och
- anmälningspliktig åtgärd som rör småhus.
I dessa fall får byggnadsnämnden besluta att något färdigställandeskydd inte behövs. I övriga fall ska det finnas.
Vid behovsprövningen ska byggnadsnämnden särskilt beakta de beräknande kostnaderna för näringsidkarens åtaganden och kostnaderna för färdigställandeskyddet. Om ett fritidshus är av enklare slag krävs inte färdigställandeskydd enligt en kammarrättsdom.
Kravet på färdigställandeskydd gäller enbart när åtgärden utförs av en näringsidkare för en konsuments räkning. Något färdigställandeskydd behöver därför inte finnas när en näringsidkare uppför huset åt sig själv oavsett om han eller hon avser att senare sälja det till en konsument. Färdigställandeskydd behövs inte heller när en konsument själv utför åtgärden utan att anlita någon näringsidkare, så kallad självbyggare.
